За последние годы идет тенденция роста цен на недвижимость, появились разные льготные ипотечные программы с гос.поддержкой.
Новичку в этом нетрудно запутаться. Не каждый разберется в потоке информации.
Мы обратились к Акимовой Саргылане Егоровне, юристу-эксперту по недвижимости с опытом работы более 20 лет, в прошлом правовому эксперт Росреестра по РС(Я), владельцу агентства недвижимости «Meline”.
Здравствуйте! Какие этапы сделки от поиска объекта недвижимости до завершения сделки включают?
Здравствуйте! Сопровождение любых сделок, в первую очередь, зависят от того, по какой форме оплаты человек приобретает. Допустим, если это с использованием кредитных средств, сделка проходит с участием Банка. То есть, начиная от подачи заявления на ипотеку в банк до завершения полной регистрации права собственности с выдачей кредита. Сначала подается заявление в банк на получение одобрения ипотеки. После одобрения ипотеки, идет поиск объекта, который покупатель ищет, далее –согласование документов на приобретаемый (передаваемый в залог) объект в банке согласно предоставленных документов. После согласования документов выходим на сделку, всё это время риэлтор сопровождает сделку клиента. После регистрации перехода права собственности и залога на объект, продавцам поступают деньги за продажу. Кроме этого, в процессе согласования, риэлтор находит аккредитованного в банке оценщика для профессиональной оценки передаваемого в залог объекта. В иных случаях также требуются переговоры с кадастровым инженером (по земельным участкам). В случае утери клиентом документов оснований на недвижимость, риелтор участвует в их восстановлении. Конечно, это минимальные действия при стандартных сделках, бывают сложнее ситуации.
Сколько по времени занимает весь процесс сопровождения сделки?
По времени зависит от того, какой объект приобретает покупатель. По земельным участкам всё индивидуально – в зависимости когда был предоставлен или приобретен земельный участок. По некоторым зем. участкам бывают проблемы, допустим, бывает что не установлены границы участка (не произведено межевание участка), либо существуют какие либо ограничения по зонам, по которым требуются дополнительные согласования по инстанциям. В процесс сопровождения также входят устранение таких ограничений, постоянные переговоры с Банком.
По квартирам сделки проходят намного быстрее. Особенно по новостройкам. Новостройка это у нас, долевое участие в строительстве или уступка по ним. Также зависит от формы оплаты – если это за наличный расчет, то это очень быстро, с электронной регистрацией от 1 рабочего дня.
Человек без первоначального взноса может рассчитывать на покупку жилья?
В таких случаях есть выходы. Зависит от продавца. Потому что первоначальный взнос получает продавец. Этот первоначальный взнос нужно показать документально. То есть риелтор помогает правильно оформить первоначальный взнос документально. Это необязательно, чтобы на руках была наличка. Если это строительство дома –то можно показать чеками. То есть заемщики до получения кредита, понесли какие-то расходы, приобретая на строительство, к примеру, инструменты, материалы или можно использовать в качестве первоначального взноса федеральный, региональный материнские капиталы и любые жилищные сертификаты.
Может ли заемщик взять кредит на первоначальный взнос в другом банке, имея одобрение по ипотеке?
Мы не рекомендуем это делать, если у заемщика недостаточный доход. Если у них одобренный кредит, и если они в этот период подает заявку в другом банке, то могут отказать в выдаче кредита. Но если по доходам они проходят для другого кредита, то можно. Они и в том банке получат отказ, но и в банке с одобренным кредитом тоже может получить отказ, так как его заявка уже видна. Но можно найти выход – к примеру, основным заемщиком выступает, например, супруг. А супруга, выступая созаемщиком, может взять кредит на первоначальный взнос.
К вам обращаются люди с плохой кредитной историей? Что бы вы посоветовали им делать?
Да, обращаются. Мы рекомендуем для начала получить свою кредитную историю с госуслуг, а также в приложении банков. Изучить. В выписке есть всё – в каких банках есть действующие кредиты, просрочки. Очень многие ошибаются – они закрывают кредит, а расчетный счет не закрывают, он считается как действующий. Рекомендуем закрывать расчетные счета по погашенным кредитам, а также перед подачей заявки закрыть кредитные карты. У многих сейчас кредитные карты. Также, на кредитную историю могут повлиять неоплаченные штрафы ГИБДД, постановления ССП, банкротство.
Я знаю, что у застройщиков, чем ближе срок сдачи дома, тем растут цены на квартиры. Это так?
Выгоднее покупать квартиры в новостройках в начале строительства у Застройщика. В ходе строительства дома цена на квартиры растет. Сейчас очень много перекупщиков, которые покупают в начале строительства, и продают по уступке в ходе строительства дома, у них цена немного дороже.
Перейдем к другой теме. Если человек находится за границей, или за пределами республики, он сможет обратиться к риелтору, чтобы они смогли продать или купить недвижимость?
За наличный расчет можно купить по доверенности на третье лицо. Если при продаже недвижимости человек отсутствует в России 183 дней и более, то он считается нерезидентом, и к нему применяется другая – повышенная налоговая ставка в размере 30%, как к нерезидентам. В таких сделках надо быть юридически грамотным, провести сделку без негативных последствий.
Сколько занимает время для регистрации объектов недвижимости в Росреестре, и есть ли возможность срочной регистрации?
Сейчас практически во всех банках услуги электронной регистрации. Если сделка совершается по электронной регистрации, то она занимает 1-2 рабочих дня. Также человек может зарегистрировать переход права и ипотеку через «Мои документы».
Кроме этого в банках появилась услуга Системе безопасных расчетов. Это когда деньги автоматически падают на расчетный счет продавца после государственной регистрации перехода права и ипотеки..
А сколько стоит услуга Системы безопасных расчетов?
Зависит от банка. В среднем от 1000 рублей.
Про дополнительные услуги от банков. Стоит ли соглашаться на такие услуги?
Зависит от услуги. Есть услуга – «Правовая экспертиза документов». Это юридическая проверка документов перед сделкой. Бывают разные ситуации. Особенно стоит обратить внимание, если недвижимость была приобретена по наследству, в результате приватизации. Своим клиентам, я правовую экспертизу делаю сама. Кроме этого есть дополнительная услуга банка по составлению договора купли-продажи, страхованию, оценки недвижимости, система безопасных расчетов… Соглашаться ли, это уже на выбор и усмотрение заемщика.
Вопрос по обременениям. Может ли собственник объекта недвижимости продать с действующим обременением в банке?
Зависит в каком банке данное обременение. Есть такой документ –закладная. Чтобы закрыть досрочно, нужно запросить у банка этот документ. В разных банках, закладную не всегда хранят в том же городе обслуживания. Нужно учитывать срок транспортировки закладной. На это может уйти время. В среднем снятие обременения с регистрацией на нового собственника займет максимально до месяца. Согласие банка на продажу обязательно.
Спасибо!
Материал: Яков Михайлов
